2012年新竹房地產發展紀錄 – 新竹房地產觀測站

攏是為了燈會啦!-燈會紀錄20121228上篇

有幸今天跟格友碰到面，小聊了一下，真開心，所以下午抓了相機往外衝，針對燈會的部份紀錄了一下，請收看….

自強北路邊椰林懂厚附近的國小預定地在本次燈會的時候被規劃為停車場，原本以為只是把地整平，這兩天才發現上面居然還有鋪水泥耶，不過並沒有綁鋼筋，所以可以確定的是汽車來回壓個幾次應該就會裂開了。

水泥處應該是車道吧。

椰林昂也開挖了。

旁邊的文鼎首賦結構體已經完成，預計明年六月完工交屋。

縣三多了好幾處被圍起來了，本片綠色的是做為公園預定地，遠處則是文鼎大苑與A+7

畫面中的白色圍籬是富宇的基地。

透天旁邊的則是竹風的

為了燈會，到處都在路平。

竹北的天際線持續在改變當中

聚合發香堤鷹架落一半了

寬樸則正在收尾，旁邊這一棟印象中是地主自己蓋的，如有誤煩請指正。

台科大預定地已經全部整平，當時的那片叢林全部都不見了。

整片就是像這樣的，預計可以停六千台車。

今天不是用單眼拍的，畫質真是有夠差

故障一半的相機，拍起來還有粉紅色的紋路，畫面為台科大重劃區，時上S在科大湛的正旁邊。

台科大校區真的很大，如果全部都拿來蓋房子，量體會非常驚人。

寶佳在大河戀後的新案也快要封頂了。

這個畫質@@

其他的等明天囉…… to be continue………………

攏是為了燈會啦!-燈會紀錄20121228下篇

承上篇，高鐵燈會公共建設紀錄。

青川之上跟聚合發香堤同時都在落鷹架囉，未來高鐵站附近的仁發與春福的水岸豪宅應該也會同時推案、同時落鷹架吧。

上次有跟各位聊過的高鐵零星土地整平是要作為停車場使用，但根據燈會本次的管制圖來看，這些空地並沒有在第一層與第二層管制區內，所以比較有可能是給開車來參觀的遊客作為臨時停車場，為了燈會，只好請這些住戶們多多忍耐了。

土地公廟旁邊那塊地，目前沒有任何動靜。

中央公園也是像個廢墟，但已經有堆放建材板材。

為了燈會，忍耐一點吧。

鼎峰南邊那塊地整得可平的咧，根據規劃本區是巨燈F區，也就是展覽區啦。

巨燈F區

富宇君悅旁邊的國中預定地則是當作”嘉豐六路居民停車場”

從嘉豐六路上往南的方向

高鐵後站的綠地當然就是主燈區囉。

幫哈洛德來一張，蓋好後這個角度未來將看不到天空，全部被遮蔽了。

原本的空氣淨化區以及隔壁的棒球場則規劃為燈會的C區。

為了燈會，從來沒被縣政府注意過的縱向路也庖除重鋪了，包含嘉豐十一路、嘉豐六路、嘉豐南路等，還有更多其他路也都重新整理過了，當然為了燈會修整市容是必要的，不過平常也應該多加留意，而不是沒人講就擺爛吧!! 總之都是為了燈會，多多包含吧!!!!

竹北近況下篇-20121219

由於年關將近，筆者花了比較多的時間在本業上，希望能夠賺取微薄的獎金過一個好年，所以更新速度慢了一點，請各位看倌多多包涵。

惠友紳大型機具已經進駐囉，目前正在打地樁。

經網友提醒，本塊地是建地，往南過六家五路東興國小旁才會是公園預定地，目前為了燈會，先剷平做成停車場，話說整平這些空地當成停車場，應該不會大費周章在上面鋪設水泥，所以如果燈會那段時間下大雨的話，這些停車場全部變成沼澤，到時候可能會世界大亂喔!!!

對面的角地日前有熱心的網友告知正在興建補習班大樓。

遠方則是新業 A plus，結構體已經完成囉。

六家五路與嘉豐南路交叉路口的角地也剷平了，圖中的紅色連棟透天室是新家華建設的寬庭。

嘉豐六路與六家五路口的自助餐店也開幕了，用餐時間還真的是人滿為患，說真的也只有像這樣的空地搭起來的店面可以開設類似的飲食店，大樓店面想要開設這種重油煙的餐飲店比登天還難。

鼎毅建設的百年璀璨也封頂了，造型跟台科大的百年流域很像。

山上時上加緊趕工中，左手邊是澄水硯(Mr.大千)。

仁發的水岸豪宅在原地搭建接待中心，不過特別的是他直接架高到二樓的高度，筆者猜測一是為把接待中心下面畫成停車位，二是讓來訪的客人可以直接看向頭前溪畔的綠地，讓他們感受一下買到這間房子之後以後的景觀如何，不過提醒各位看倌，興隆路上的車聲不容小覷，還是挑中高樓層比較實在阿!

現階段看起來真像工寮，還一間一間的隔開。

有人在star city的工地圍牆邊大方的表達他的政治看法，過幾天就被蓋掉了。

大宅天景持續落鷹架當中。

是真的挺氣派的。

天塌下來有他頂著。

氣派+1，線條俐落有power

怎麼老愛在陽台掛一個金色的徽章咧。

聚合發香堤的方向，香堤也開始落鷹架了，旁邊那個ㄇ字型的是寬樸，再往右邊則是國雄建設翠峰(海德公園)

興隆國小目前正在進行第三樓的地板。

比一下眼力，這個角度有人猜得出來是哪個案子嗎???

翠峰與高速公路的相對位置，這應該是本案最讓人在意的地方了。

富宇財經基地位置，本案最近鬧得滿城風雨，商辦大樓，據說因為價格太高、姿態也很高的雙重影響之下，從預訂一空變成退訂很多，話說商辦大樓的話題在市政廳時被炒到一個高點之後，熱度並沒有延續到財經過來，若鄰近的大城建設也打算推商辦大樓的話，本區的商辦可能會供過於求，請建商們盡量回歸基本面，多蓋一些大家買得起的標準三房產品吧!!!!

位於大濟建設臻品花園正隔壁。

但這一塊則是大宅天第的基地位置，已經在開挖地下室了，財經的廣告只是借放在牆上。

竹北近況上篇-20121214

最近天氣陰晴不定，早上大太陽，下午又變陰天，竹北房地產發展也好像天氣一樣讓人捉摸不定，彭總裁前兩天說景氣會呈現U字型反轉，希望竹北房市的熱度也能跟著一起翻轉，要不然還真的沒啥題材可以討論捏!!

高鐵站區附近最近比較沒啥改變，這個方向看過去未來會出現的只有哈洛德、坤山新案(美麗新世界對面)、寬隆敦和、特力集團的賣場(華邦電後面)

寬隆敦和已經來到第10樓了，這一部分的街景整理得還不錯，簡潔有力。

趕工中…

惠友遠見旁正在整地!!! 別緊張，是縣政府未了因應燈會而整理出來當作停車場使用的，竹北現在好幾片空地都配合縣政府的燈會活動暫時作為停車場預定用地，是縣政府出錢跟地主租的，燈會結束後就歸還給地主了。

惠友遠見暫時還需要一些有遠見的公司進駐，歡迎大家踴躍承租喔。

生醫園區第二期研究大樓施工中。

第一期的出租率聽說有到九成喔!! 話說台大醫院目前已提案給衛生署，希望能夠在生醫園區設立分院，但主要是作為提昇急重症照護資源。

大濟臻品花園全外觀，筆者認為外觀可以再多一些柔和的線條。

眾所矚目的國泰建設 Twin park接待中心，外觀灰矇矇，不曉得開案後會是什麼模樣。

這片土堆是怎麼回事??

中央公園硬生生被刨起了一大片的草地，應該是為了燈會做準備吧!

蛻變之前總是需要先經歷一段醜陋的時間，希望明年燈會是真正有看頭的。

to be continue…………………………….

美麗華建設在縣三預計推新案，總戶數156戶，位置在東方之星基地的東邊，總樓高14樓，雙塔式建築，每層樓六戶，排列方式類似豐邑建設交錯式的排列，目前縣治三期的發展狀況，就好像在平靜的水面上用手指頭輕觸三下，分別在湛高峰週遭、椰林董厚週遭、仁發三境週遭，而且各別都起了漣漪向外擴散，筆者個人認為，整個竹北接下來的發展順序應該會是縣治三期、竹北西區，最後則是高鐵，分析依據則是以區域所剩腹地的多寡來看，西區目前相對便宜，而且椰林建設預計在明年農曆年後於西區推新案，必定會對西區華興重劃區的整體發展造成迴響，此點歡迎各位看倌發表高見。

縣政府都審會議紀錄。

綠色區塊是美麗華基地位置，全街廓開發。

↓↓↓↓↓補充說明，椰林建設西區購地↓↓↓↓

回網友疑惑，筆者所認知的椰林西區新購置的建地位置應該如圖片所示，一千多坪的基地，若有誤差煩請熟之詳情的朋友提出糾正，感謝。
該區塊是為華興重劃區，雖然竹北西區較不被重視，但鄰近的生活機能卻是非常完備，學校、飲食、超市、文具、賣場都有，且從華興重劃區內，你可以選擇走光明十一路接中華路，或者走新溪街接溪州大橋後轉公道五，都可以進到新竹市，也因此筆者認為西區未來會有一波攻勢，仍有機會發展成一塊優質住宅區。

太子中央公園，施工進度55%-20121211

面對竹北中央公園的太子中央公園，規劃地上20層樓，地下三樓，總戶數80戶含12間店面，雙塔式建築，戶戶雙拼。
目前已經來到第13樓

趕工中。

目前還沒有明顯感覺到氣勢。

陽台有些波浪狀的造型。

棟距還算ok，不會覺得特別壓迫。

光立方+若山20121211

若山的施工速度也算是挺慢的，印象中之前就已經封頂了，一直沒有落鷹架的跡象。

光立方到11樓，也是一個量體蠻大的社區。

建築成本估算

針對這兩天在另外一篇國泰建設熱烈討論中的建築成本估算話題，筆者找到一篇詳細的建築成本估算實例，在此提供給各位看官參考，
特別提醒各位，本篇估算文章的來源是崑山科大，應該是教材之類的，而本案例是四樓高的透天，應該是社區型透天的規劃，地點應該是在台南，
因此台南與新竹的建築法規差異處筆者並不清楚，而其中有些關鍵部份也是模糊帶過，筆者會特別註解。

不論如何總是一個參考資料，對成本估算有興趣的朋友歡迎研究，也歡迎更熟悉相關法規的朋友多加補充。

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可興建之總樓地板面積及樓層數
16960（㎡）× 0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞又已知容積率200％、建蔽率50％，故樓層數與建蔽率之規劃為
50％（建蔽率）× 4（樓高；公寓大廈型）＝200％（容積率）
又依法定容積率之規定，可興建之總樓地板面積為
200％（容積率）× 5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪）
故可興建之總樓地板面積為10260.8坪），興建樓層數為4 樓。
基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸
及停車空間之地下室，可以不計入法定容積率中，故可另增加的可銷售樓地板面積如下：
（1）各樓層（計有4 層樓）可增加之大公及小公面積
2565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2 樓至4 樓﹞—-那個(1/8)不曉得從何而來的

樓層數    坪數    備註
F1    2565.2    5130.4*50%=
F2    2885.85    2565.2+320.65=2885.85
F3    2885.85    同上
F4    2885.85    同上
合計    13958.75  —本例的總樓板面積
各樓層產品用途規劃
樓層    用途
F1~F4    為住宅使用

開發成本與投資敏感性分析
以下的開發成本估算是以方案一為例，但因本案為公有土地（財政部國有財產局管理），故不產生土地成本，亦不計入開發成本。
（1）建築成本：
本案結構體採RC 結構，每坪造價（含水電及電梯）約7 萬元（參自台灣省建築師公會公告之標準）。——新竹是否也是7萬呢?
建築成本為 9971（坪）×8（萬）＝79768（萬元）
（2）代銷成本
假設以總銷售金額之3％為代銷費用（一般3％~5％皆屬合理）
145205（萬）×3％＝4336（萬元）

假設土地成本為每坪10萬，基地5130坪，因此土地成本51,30萬
總成本為51300+79768+4336=135404萬
總樓板面積為13958坪(住宅使用，不含地下車位)
135404萬/13958坪=9.70萬/坪(車位價格另計)——筆者自己加總的。

車位計算
（1）停車位數量
依建築技術規則之規定，開發基地面積大於500 ㎡（約151 坪）時，每150
㎡（約45 坪）需設一個法定停車車位，故本案應設之法定停車位數量為：
10260.8（興建總樓地板面積）÷45（法定停車車位面積）＝228（應設法定停車位之數量）
地下室開發面積為：
(1)228（車位數；個）×12（坪）＝2736（坪）【12 坪是指每個停車位的面積，包含大公與小公】
（2）地下室開發率
※本案基地面積為5130.4坪，地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪，故只
需開挖地下室一層即可足用，基地之地下室開發率約53％【（2736÷5130.4）×100
％＝53％】。
※以5130.4（坪）× 90％＝4617.36（坪）—-這個90%不知道從何而來的
4617.36（坪）÷12（坪）＝384（車位數）
這384 個車位，其中288車位是應設法定停車位，96是增設停車位）
□停車空間：建築物新建、改建、變更用途或增建部分，應依據都市計畫法令之
規定，設置停車空間（停車位）。可銷售之總樓地板面積
( 2 )由於基地面積夠大，故估算基地開挖地下一層，將可足以供應法定避難及
停車空間，地下一層開挖面積2736坪，開挖率約53％

福斯汽車即將在縣三成立新據點

筆者一直覺得，阻礙竹北高鐵特區發展的最大阻力就是土地價格太高(租金也拉高)，店面價格太高，讓想開個小店做個小生意的老闆們望之卻步，反觀縣治三期空地多，土地價格尚可，且有幾條主要道路貫穿，因此筆者預期類似這樣的大型店舖應該會陸續進駐，希望能藉此帶動縣治三期的商業發展。

會開這在邊應該也是看在自強北路的交通流量吧，希望類似千葉火鍋、王品集團之類的餐飲業也能夠相中這邊，如果我是地主的話，我就會蓋一棟鐵皮屋或者四五樓高開放式空間的建築，分層出租，餐飲或者民生必需品皆可，不過竹北的地主好像不來這一套，看起來是放著等增值的心態居多。

圖中藍色紗網與綠色紗網的就是地主自己蓋的建築，作啥用途不得而知。

匯峰+哈洛德+國泰-20121204

連續下了一個禮拜的大小雨，很多工地都跟著停工，雨停了之後，工地也跟著忙碌起來。

匯峰目前真的是一隻獨秀，側面看起來還是有點單薄，不過別小看他，每一戶可是有93坪那麼大，連哈洛德都被比下去。

仁發的廣告倒是打很大，不過一如仁發的經營模式，仁發的案子稱不上熱賣，只能說是順銷，慢慢賣。

有點期待蓋好之後能夠營造出什麼樣的氣氛。

哈洛德已經到二樓，四組工班互相競爭，看誰蓋得比較快。

鄰近的馥邑雙星也不寂寞，已經陸續有接到詢問的電話了。

目前知道會推80~100坪的規格，雙公園加持，但能否創造熱銷，就讓我們拭目以待，價格帶應該會落在每坪38-42萬吧。

匯峰的背影，這一個小街廓會變成超高大樓的聚集地。

仁發上境紀錄-20121204

縣治三期嘉興二街上，由近到遠分別是千葉美家、仁發上境、仁發藏綠。

上境的正面，左邊未來是千葉美家，右側則是藏綠。

小橋流水是很有意境啦，不過若是汽機車可以通行的橋樑會更實用，筆者相信未來的某一天有可能會改，不過需要耐心等待。

千葉美家到二樓了。

右邊的透天是地主自己的。

東方之星似乎銷售狀況平平，很少聽人家討論咧。

東方之星基地隔壁是美麗華的，據說目前正在送建照，明年會推案，明年的預售屋案場應該會非常熱鬧，應該會有時幾個案子明年會正式推案，縣三也是推案區域之一。

仁發建設的習慣，不打社區名稱，只打建商名稱，本案是三境，再次徵求，若您的親朋好友手上有三境社區的朝南三房打算割愛，趕緊聯絡我吧!!

永慶竹北勝利加盟店林振豪(您真好) 0982950630，謝謝。

竹北近期大搞綠地美化工程-20121126

也許是為了燈會吧，高鐵站附近的文中一、文小一以及縣三的文小11預定地近期都在整平綠化，雖說沒什麼不好啦，不過如果能盡快把學校蓋一蓋的話會更好。

復興三路與高鐵六路口的文中一預定，已經全部整平了。

復興三路也算是一條綠色隧道。

這邊是坤山鼎峰南邊的文小一預定地，也是全部剷平了。

負責單位是六家國小???

縣三自強北路邊的文小11預定地，也是全部整平了。

自強北路實在是一條交通繁忙的幹道，離峰時間車潮也是一波接著一波，縣三發展起來之後，這道路兩旁的店面應該會很搶手。

竹北天際線…20121123

興致一來，筆者跑到芎林這邊閒晃，也順便幫竹北記錄了一下現在的城市天際線。

河岸邊有幾棟超高大樓打先鋒，中間則是普通高度的住宅區，後段(縣治三期)則陸續會再蓋出一些超高大樓。

芎林農田交錯，尚未遭受璞玉計畫的荼毒，其實高鐵特區以及西區都還有很多土地，蓋滿了再來討論璞玉計畫也還來得及，犯不著現在就急著想要剷平良田吧。

希望能夠再多幾棟造型獨特的大樓。

這張是新竹市方向的，感覺上比較沒有高低起伏的fu，整個擠成一團了。

興隆國小工程進度-20121123

這兩天下大雨，所以今天去看的時候是休息的狀態，不過雛形已經看得出來了。

同心圓的設計，不知道這樣的設計會不會造成迴音，還是反而能夠減少回音咧????

高速公路就在旁邊。

綠園道近在咫尺，以後上下課期間這邊應該也會人潮洶湧吧。

車道位置在此。

水岸豪宅風潮再起-20121112

近日騎車走興隆路，突然發現有大型機具的動靜，仔細一看發現原來春福建設、仁發建設的水岸豪宅雙雙整地中，驚動沉睡已久的水岸豪宅風潮，這些豪宅也真奇怪，要嘛不動，要就一起動，就像台科大那邊的青川之上、世界之窗、聚合發香堤一樣，一起動工一起落成，不過目前只知道春福建設要推地上26層地下三層的住宅，仁發建設詳細規劃則還不知道，這樣的景氣推豪宅，看樣子建商應該看好明年第一季、第二季的發展吧???

默默的就開始打樁了。

仁發基地其實正在整平而已。

高空鳥瞰春福基地，全街廓，氣勢驚人!!

這個角度可以清楚看到仁發建設並非全街廓。

可以看到最近很多基地不約而同都整平了?? 是怎樣?? 教官要來檢查服裝儀容嗎?

仔細看有些空地是地主自己拿來種菜的。

名發建設基地再往西，畫面中透天南方的地也整平了。

就是這一塊，不是建商的咧??

鼎毅建設的基地長滿雜草，近期沒有任何進度。

東興國小建築最新進度-20121112

因為明年九月要正式啟用，雙”興”國小的建築速度驚人，不過也是因為地下室不需要挖太深，所以動工沒多久之後就全部長出地面了。

筆者是很好奇基地又下方那個一樓高的土方到底要幹麻用的，幹麻不清走，照片右下方的兩塊綠地都是各家建商搶破頭的優質基地，不過還沒聽到明確發展。

遠方的富宇天觀蓋到第九樓囉。

是我的錯覺嗎? 這個基地的工人怎麼會這麼多??

經網友回覆後筆者才發現原來校舍的地板高度比地平面高上許多，右邊的土方應該在整個校舍興建到一個程度後會將整個校區墊高，或許是排水的考量吧。

富宇水涵園記錄-20121110

富宇水涵園目前正在進行二次施工以及細節收尾，使用執照應該早已申請下來了，正式交屋日應該不遠矣。

俯瞰外觀。

屋突的造型，簡潔有力。

有欄杆的是陽台，玻璃帷幕造型的是露台，不能走出來。

側面牆上的應該當層單排的通風口。

陽台與露台交錯配置，看起來比較不會單調。

天井的部份在二樓處造就露台戶，露台戶中間的圍牆還沒格起來，綠色的則是防水層。

大宅天景落鷹架囉-20121110

河岸邊的超高豪宅差不多一棟一棟揭幕，這次是大宅天景，屋突的造型堪稱一絕，鷹架全部落完之後應該也會是氣勢凌人喔。

頂樓有個圓弧形的設計，應該單純是個造型。

另一個角度拍攝

從這個角度看起來這個圓弧的空間似乎沒有屋頂，稍微往下一點可以看到雕花設計的紋路，在往下延伸應該是裝飾假柱。

高聳入雲的塔吊，這塔吊，是沒有電梯的，駕駛員究竟是如何上去的咧???

假柱的造型。

這個算是古羅馬神殿的造型嗎??((詞窮囉….不知道該如何形容))

這個角度看過去，就大宅天景最高了..

真的是有夠高的啦，懇請大宅天景的屋主，落成的時候讓筆者前往參觀，感受一下君臨天下的氛圍，也順便做個紀錄，拜託拜託!

高鐵站區內出現大磁鐵了!

高鐵局新聞稿—20121108

交通部高速鐵路工程局（以下簡稱高鐵局）公告
「高速鐵路新竹車站特定區世興段46、47地號商業區招商開發經營案」於11月8日
由中欣實業股份有限公司（屬特力集團事業群）取得最優申請人資格，並預計於明年初完成簽約作業。

未來中欣實業將取得50年地上權，於0.92公頃的商業區土地投資近20億元，
引入新一代居家健康生活綜合性百貨商場－「特力家居」(特力屋)，預計於民國104年初正式開幕。
近年來新竹地區都市發展逐漸往竹北移動，包含新竹市、竹北市及竹東鎮之區域人口數已達七十萬人，
且仍在持續成長中，其中高鐵新竹特定區近年來發展快速，
周邊諸多重大建設及民間開發案持續進行中，
已成為各界矚目之重點發展地區。本案基地位於高速鐵路新竹車站特定區內車站第一排絕佳區位，
緊鄰高鐵新竹站及台鐵內灣支線六家站，區位條件優越且交通便捷。

高鐵局為加速高鐵新竹車站周邊地區之發展，預計透過購物、餐飲、日常服務等生活機能
及產業辦公、旅館、商場等商業設施之引入，進一步帶動新竹車站特定區發展。

看好本案基地之區位優勢及新竹家庭之高消費力，最優申請人中欣實業除將引入特力屋、和樂等既有之品牌外，
更擴大引入日常百貨、電器、休閒娛樂、餐飲、等服務型態，商場總面積預計超過1.7萬坪，
將提升高鐵新竹特定區之生活機能，預估每年至少創造25億元之產值及700個以上的就業機會，
並具有增加高鐵、台鐵運量、帶動特定區發展及增加政府稅收等多重效益。

近期高鐵局招商成功案件包含桃園產專區及新竹商業區，均採設定地上權方式辦理，
顯示投資人已逐漸接受設定地上權方式參與開發高鐵特定區土地。
此種方式可減輕投資人土地取得成本，取得之地上權亦可協助取得融資，
高鐵局也將持續評估以此招商模式，推動各特定區之開發，
以帶動高鐵車站特定區之產業發展及商務活動機能，提昇地區整體經濟成長及擴展就業人口。

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我知道，我知道，又會有空方跳出來質疑這樣的訊息只是空包彈，會說現在景氣低迷、房價可能大跌、竹北空屋率高、野狗比人多巴拉巴拉的，但都市發展的腳步確實一直在進行當中，發展的洪流不會是你我躲在電腦後面三言兩語就會停滯了，筆者會持續紀錄，未來竹北能發展成怎樣，那我們就拭目以待囉。