分類: 不動產冷知識

針對這兩天在另外一篇國泰建設熱烈討論中的建築成本估算話題，筆者找到一篇詳細的建築成本估算實例，在此提供給各位看官參考，
特別提醒各位，本篇估算文章的來源是崑山科大，應該是教材之類的，而本案例是四樓高的透天，應該是社區型透天的規劃，地點應該是在台南，
因此台南與新竹的建築法規差異處筆者並不清楚，而其中有些關鍵部份也是模糊帶過，筆者會特別註解。

不論如何總是一個參考資料，對成本估算有興趣的朋友歡迎研究，也歡迎更熟悉相關法規的朋友多加補充。

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可興建之總樓地板面積及樓層數
16960（㎡）× 0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞又已知容積率200％、建蔽率50％，故樓層數與建蔽率之規劃為
50％（建蔽率）× 4（樓高；公寓大廈型）＝200％（容積率）
又依法定容積率之規定，可興建之總樓地板面積為
200％（容積率）× 5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪）
故可興建之總樓地板面積為10260.8坪），興建樓層數為4 樓。
基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸
及停車空間之地下室，可以不計入法定容積率中，故可另增加的可銷售樓地板面積如下：
（1）各樓層（計有4 層樓）可增加之大公及小公面積
2565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2 樓至4 樓﹞—-那個(1/8)不曉得從何而來的

樓層數    坪數    備註
F1    2565.2    5130.4*50%=
F2    2885.85    2565.2+320.65=2885.85
F3    2885.85    同上
F4    2885.85    同上
合計    13958.75  —本例的總樓板面積
各樓層產品用途規劃
樓層    用途
F1~F4    為住宅使用

開發成本與投資敏感性分析
以下的開發成本估算是以方案一為例，但因本案為公有土地（財政部國有財產局管理），故不產生土地成本，亦不計入開發成本。
（1）建築成本：
本案結構體採RC 結構，每坪造價（含水電及電梯）約7 萬元（參自台灣省建築師公會公告之標準）。——新竹是否也是7萬呢?
建築成本為 9971（坪）×8（萬）＝79768（萬元）
（2）代銷成本
假設以總銷售金額之3％為代銷費用（一般3％~5％皆屬合理）
145205（萬）×3％＝4336（萬元）

假設土地成本為每坪10萬，基地5130坪，因此土地成本51,30萬
總成本為51300+79768+4336=135404萬
總樓板面積為13958坪(住宅使用，不含地下車位)
135404萬/13958坪=9.70萬/坪(車位價格另計)——筆者自己加總的。

車位計算
（1）停車位數量
依建築技術規則之規定，開發基地面積大於500 ㎡（約151 坪）時，每150
㎡（ 約45 坪）需設一個法定停車車位，故本案應設之法定停車位數量為：
10260.8（興建總樓地板面積）÷45（法定停車車位面積）＝228（應設法定停車位之數量）
地下室開發面積為：
(1)228（車位數；個）×12（坪）＝2736（坪）【12 坪是指每個停車位的面積，包含大公與小公】
（2）地下室開發率
※本案基地面積為5130.4坪，地下室法定避難空間及停車空間僅需2736坪，故只
需開挖地下室一層即可足用，基地之地下室開發率約53％【（2736÷5130.4）×100
％＝53％】。
※以5130.4（坪）× 90％＝4617.36（坪）—-這個90%不知道從何而來的
4617.36（坪）÷12（坪）＝384（車位數）
這384 個車位，其中288車位 是應設法定停車位，96是增設停車位）
□停車空間：建築物新建、改建、變更用途或增建部分，應依據都市計畫法令之
規定，設置停車空間（停車位）。可銷售之總樓地板面積
( 2 )由於基地面積夠大，故估算基地開挖地下一層，將可足以供應法定避難及
停車空間，地下一層開挖面積2736坪，開挖率約53％

竹北這麼多新建案，頭頂上不時有塔吊的吊臂揮來揮去，究竟塔吊是如何長高的應該很多人都很好奇，

總算讓筆者找到介紹的影片，趕緊看一下，增長見聞喔!!

竹北是全台灣建築業奇觀之最，
房子都還只是平面圖就可以熱銷7、8成，
除了有很多購屋需求的人捧場之外，建商也比較愛惜羽毛，鮮少聽到蓋到一半烙跑的狀況，
筆者自己也是買預售屋，原因無他，我可以分一年半支付工程款，比較沒有瞬間要生出一大筆現金的壓力，
倘若購買大概900萬的預售屋，工程款3成，約270萬，訂金款、簽約款、開工款，約莫房屋總價的14%，126萬左右，
依照竹科工程師的收入狀況，應該兩年左右就可以存到，而其他的150萬工程款再分期繳納，比較沒有那麼大的壓力(雖然壓力還是很大啦!!!!)
所以有意願購屋的朋友們可以審慎評估是否訂購預售屋。

言歸正傳，預售屋買賣需要注意什麼事情咧，聽我細細說來。

首先，當然是大家一定會做的功課，就是上網去找資料囉，M01、陸大網站、原宿網站、振豪的網站，
都對新竹縣市的預售屋有自己的見解，觀點各有不同，觀看網站內容可以用平常心對待，綜合所有人的觀點，你才能有客觀的資訊，不要偏頗喔!!

筆者看預售屋會注意哪些地方咧??
1.還是仔細的評估自己的需求，需要房間數、想要的座向、預算、交通、生活機能、停車位…等，反正越詳細越好啦，然後可以做張評分表，看過的物件自己評分，從中挑選分數較高的物件做最後決定。

2.每個建商各有優缺點，有的建商是賣品牌的，有的建商便宜著稱，有些以安全取勝，有些號稱防水保固，這就多爬文了解吧!

3.發揮想像力，試著看懂平面圖，樣品屋蓋得很漂亮，但是你要買的那一間未必是那樣的格局，尤其是樑柱位置與高低，或者陽台、工作陽台的大小，都容易因為漂亮的樣品屋而迷失了，筆者建議去樣品屋參觀的時候可以帶捲尺，可以知道你將買的那一間實際樑柱高度、各種相對位置或甚至揚台大小。

4.試著詢問該建案的基地有沒有特殊狀況，新竹市某建商就專挑工業用地蓋房子，之後再想辦法變更為商業用地，若是工業用地，在下一手屋主想要購買時，貸款成數會比較低，若現金不足，貸款下來的金額不夠的話，就沒辦法順利買賣喔，商業用地只要你是登記為自宅，水、電費就是自宅費率，不用擔心。

5.了解一下該社區二次施工部分有哪些區塊，其實這也是公開的秘密，是否合法心知肚明囉，但反正建商是一定會二次施工，可能到時候住戶彼此要盯緊一點，避免建商沒有做到承諾。

以上是跟建商買預售屋之前，可以先想過的地方，以下則是跟人家買預售屋的轉手戶時，你要注意的地方

1.確認樓層與棟別無誤

2.確認該戶是否有做過客變，包含格局變更、地板、插座等所有細節，原屋主若有客變一定會有資料，請確實拿到這份資料，並確認客變有無找補差額，如果你自己也有客變的想法，請務必確認你這一戶還來得及做客變，免得買了之後要大興土木敲隔間，很煩的!!!

3.確認車位編號與位置，並且思考是否好停車，重點是車位大小，2.35米寬稱之為標準車位、2.5米寬稱之為大車位、超過2.5米的有些是愛心車位(殘障車位)、車位長到可以前後停兩台車的稱之為子母車位，子母車位得確認實際持分的部分有哪些、約定使用部分有哪些，可以避免入住後住戶之間認知上的差異。

4.確認該物件原屋主是否已繳外管外線費(約15-20萬，其中包含瓦斯、水、電、建設公司交屋給你的代書費、契稅等等)，清楚認知你的購買價究竟是否包含外管外線費，通常這筆錢會在快交屋的時候才繳，很少遇到原屋主老早就繳清外管外線費的狀況。

5.若價格談得差不多，確定成交後，你要付給屋主的錢會包含他已付工程款+價差(若透過仲介的話，則會有仲介服務費)，請原屋主提供工程款繳款證明、原始契約上的購買成本，如此可計算出你要給屋主的實際金額。

6.換約之前你就必須把該給原屋主的錢全部給足，畢竟合約換到你的名字之後，就是你的了，換約當時會有換約費，是原始購買成本的千分之一，1000萬的房子，換約費1萬元，通常是原屋主付，若雙方達成共識，誰付這筆錢就不重要，反正建商一定會收。

7.換約之後，該房子所有未繳的費用就由你繼續支付，然後就是開心的等落成囉!!

——————————————————————–有任何高見都歡迎留言喔!!—————————————————————